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??爛尾4年之久的上海青浦正榮中心項(xiàng)目迎來(lái)司法拍賣。盡管起拍價(jià)相較于評(píng)估價(jià)已經(jīng)打了七折，但該項(xiàng)目仍然流拍了。

??據(jù)阿里法拍平臺(tái)公布的信息顯示，上海青浦正榮中心在建工程及相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)，于2025年8月4日至8月7日進(jìn)行拍賣。阿里法拍給出的項(xiàng)目評(píng)估價(jià)為9.31億元，而項(xiàng)目此次起拍價(jià)為6.52億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的約7折，折合樓板價(jià)約為10853元/平方米。

??值得注意的是，此次拍賣的并非外界傳言的正榮地產(chǎn)總部大樓。

??公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目土地用途為餐飲旅館業(yè)及商業(yè)用地，使用權(quán)面積24039平方米，總建筑面積106111平方米（其中地上建筑面積63331平方米、地下建筑面積42780平方米）。項(xiàng)目所有人為正榮御天（上海）置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正榮御天”）。企查查顯示，正榮御天為正榮地產(chǎn)控股有限公司全資子公司，而后者為正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正榮地產(chǎn)”，06158.HK）在境內(nèi)的主體。

??2014年2月，正榮地產(chǎn)以25.6億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)為15786元/平方米，溢價(jià)率達(dá)59.4%。時(shí)移世易，隨著正榮地產(chǎn)爆發(fā)債務(wù)和資金危機(jī)，上海青浦正榮中心也陷入停工爛尾狀態(tài)。

??阿里資產(chǎn)平臺(tái)顯示，此次拍賣吸引了5512次圍觀，但最終無(wú)人報(bào)名、無(wú)人出價(jià)，項(xiàng)目首拍即宣告流拍。

??首拍即流拍

??該項(xiàng)目可謂命途多舛。

??當(dāng)時(shí)正榮地產(chǎn)拿地時(shí)，項(xiàng)目規(guī)劃為融合購(gòu)物中心、高端辦公、星級(jí)酒店、精品公寓等多元業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體，并于2019年5月舉行開(kāi)工奠基儀式。

??但在施工期間，項(xiàng)目被傳出酒店規(guī)劃變更為長(zhǎng)租公寓，引發(fā)周邊業(yè)主維權(quán)。盡管后續(xù)仍按原規(guī)劃建設(shè)，但2022年正榮地產(chǎn)爆發(fā)資金危機(jī)，項(xiàng)目隨之陷入停工狀態(tài)。

??據(jù)周邊中介從業(yè)人員透露，該項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已基本完工，市場(chǎng)曾傳言僅需約3億元資金即可完成內(nèi)部裝修建設(shè)。此前亦有消息稱華潤(rùn)可能接盤(pán)，但均無(wú)下文。周邊居民反映，該項(xiàng)目的長(zhǎng)期爛尾嚴(yán)重影響了區(qū)域房?jī)r(jià)和形象，期望拍賣能為項(xiàng)目找到新東家。

??然而，盤(pán)活該項(xiàng)目并非易事。

??在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該項(xiàng)目尚處于待建狀態(tài)，后續(xù)仍需大量資金投入。其地理位置優(yōu)勢(shì)并非特別突出，且為商業(yè)性質(zhì)，潛在買家不僅要考慮建設(shè)成本，更需評(píng)估未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的盈利前景。若拍賣價(jià)格缺乏足夠吸引力，項(xiàng)目成功盤(pán)活的難度較大。

??對(duì)于陷入困境的正榮地產(chǎn)而言，盤(pán)活項(xiàng)目、償還債務(wù)及推進(jìn)債務(wù)重組是其核心任務(wù)。此前，正榮地產(chǎn)表示，一直與多家金融機(jī)構(gòu)磋商，力求以合理成本獲得新貸款，確保在建物業(yè)項(xiàng)目的交付，但今年以來(lái)尚未新增任何借貸。在債務(wù)重組方面，正榮地產(chǎn)披露正與法律及財(cái)務(wù)顧問(wèn)商討境外整體債務(wù)管理方案。其最新銷售數(shù)據(jù)顯示，2025年7月銷售額約3.36億元，今年前7月累計(jì)銷售額約27.01億元，整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳。

??法拍資產(chǎn)困境

??青浦正榮中心的流拍并非孤例。近年來(lái)，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，多家民營(yíng)房企出險(xiǎn)，其總部或核心城市商辦資產(chǎn)被債權(quán)人處置并進(jìn)入法拍程序的現(xiàn)象增多。這些被法拍的資產(chǎn)難逃兩類結(jié)局：要么折價(jià)轉(zhuǎn)讓，要么流拍。

??不久前，京東司法拍賣平臺(tái)交易記錄顯示，泰禾集團(tuán)上海總部大樓最終以起拍價(jià)6.597億元成交。這座位于上海市靜安區(qū)恒豐路232-262號(hào)、漢中路233-247號(hào)的建筑，作為泰禾集團(tuán)華東總部所在地，曾是這家閩系房企在全國(guó)激進(jìn)擴(kuò)張的重要據(jù)點(diǎn)。但如今也難逃被拍賣的境地。這筆交易的買家為上海舜晟建設(shè)集團(tuán)有限公司，外界給予其的標(biāo)簽是“低調(diào)務(wù)實(shí)”。6.597億元成交價(jià)相較于評(píng)估價(jià)9.424億元，已縮水3億元，較開(kāi)發(fā)成本13.5億元而言更是價(jià)格“腰斬”。

??相比之下，更多資產(chǎn)面臨“有價(jià)無(wú)市”的局面。

??就在今年7月12日，陽(yáng)光城上海總部大廈“濱江國(guó)際廣場(chǎng)1號(hào)樓”第三次拍賣，起拍價(jià)較一拍再打七折，最終仍因無(wú)人出價(jià)而流拍。

??一位長(zhǎng)期跟蹤商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的人士認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，一線城市如上海空置率上升，租金下滑，投資回報(bào)率下降。疊加經(jīng)濟(jì)下行壓力，大型企業(yè)普遍收緊投資預(yù)算，大宗資產(chǎn)交易遇冷。

??戴德梁行研究顯示，2025年上半年上海大宗物業(yè)成交總額158億元，完成交易37宗，同比顯著回落，不足往年同期一半水平，印證了市場(chǎng)的寒意。

??“其次是資產(chǎn)本身問(wèn)題。”上述人士進(jìn)一步解釋稱，諸如此類的法拍資產(chǎn)往往伴隨著復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買家也會(huì)擔(dān)心“買樓送債”的問(wèn)題?？偟膩?lái)說(shuō)， 市場(chǎng)信心的缺失、對(duì)復(fù)雜債務(wù)關(guān)系的擔(dān)憂、高昂的交易成本以及對(duì)資產(chǎn)本身價(jià)值和位置的重新評(píng)估，共同導(dǎo)致了這些法拍商辦資產(chǎn)“有價(jià)無(wú)市”、無(wú)人接盤(pán)的流拍局面。

??一些業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，根據(jù)規(guī)定，此類流拍資產(chǎn)通常會(huì)降價(jià)進(jìn)行二拍或三拍，甚至進(jìn)入變賣程序。最終能否成交，取決于降價(jià)幅度是否足夠吸引買家入場(chǎng)，以及整體市場(chǎng)環(huán)境能否有所改善。目前來(lái)看，大幅降價(jià)成交或繼續(xù)流拍的可能性并存。