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??中房網(wǎng)訊 9月17日，“2025房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會暨第十五屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”在上海舉行。本次測評成果發(fā)布會上，《2025房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評研究報(bào)告》、2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價值50強(qiáng)、區(qū)域10強(qiáng)、成長性10強(qiáng)、央企10強(qiáng)、優(yōu)秀品牌項(xiàng)目，以及房建供應(yīng)鏈優(yōu)選合作品牌系列等榜單正式揭曉。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)首席分析師郭鎮(zhèn)

??會上，廣發(fā)證券房地產(chǎn)首席分析師郭鎮(zhèn)表示，今年房地產(chǎn)市場的一個變化就是購房負(fù)擔(dān)率下降，從2021年的高點(diǎn)到97%，到去年年底54%，再到今年年中大概48%~49%水平，目前購房負(fù)擔(dān)率進(jìn)入了40~50%的一個合理區(qū)間。無論是在新房市場還是二手房市場，現(xiàn)在都在回歸一個相對偏常態(tài)化的過程。

??以下為演講實(shí)錄：

??各位領(lǐng)導(dǎo)大家下午好。我是廣發(fā)證券的地產(chǎn)行業(yè)分析師首席分析師，首先也是非常感謝丁博士的邀請，我能有機(jī)會在這里跟大家分享一些我們的研究成果。

??先簡單做個自我介紹，我是2011年開始看房地產(chǎn)這個行業(yè)，一直在做房地產(chǎn)行業(yè)的分析師，我們團(tuán)隊(duì)是從2017年開始在國內(nèi)的評選一直是蟬聯(lián)評選的第一名，一直到今年的評選馬上開始，大家有機(jī)會的話可以支持一下我們。我今天主要分享的題目就是重塑格局，重塑與資產(chǎn)分化中國房地產(chǎn)出行之路。也是我們最近這兩年一直在去討論的事情，因?yàn)橐苍谛袠I(yè)內(nèi)做地產(chǎn)研究，也面臨非常多的大家的詢問行業(yè)什么時候能見底的，路徑到底應(yīng)該是怎么樣的，我們也在不斷的去調(diào)整和思考，所以今天在這里把我們這兩年研究的一些成果統(tǒng)一的做一個匯報(bào)和展示。

??首先第一頁想跟大家分享的就是中國房地產(chǎn)行業(yè)見底的路徑，一定和國外的經(jīng)驗(yàn)可能是不一樣，或者說可能路徑上會有很大的一個區(qū)別，最大的一個原因是因?yàn)槲覀冊谶^去的這20年建的房子太多，整體的供給過剩，而且我們的建房子的速度，如果看同樣的在高點(diǎn)之前，我們跟美國比跟日本比在高點(diǎn)之前，我們的房屋建設(shè)量如果按人均的規(guī)模去算的話，大概都接近于美國和日本的兩倍，我們大概30年或者20年間的量，相當(dāng)于別人30-40年的建設(shè)總量的一個水平，我們就是全世界全球其他國家平均比較穩(wěn)定期，人均的開工面積在0.7~1之間，中國的話我們的平均水平的話大概在1.5以上，在接近2的水平，維持了有小10年，所以整個的建設(shè)保有量是非常大的，這是第一個。

??第二個我們目前的房價走勢來看，其實(shí)已經(jīng)偏離海外正常所謂的周期經(jīng)驗(yàn)，所告訴我們的下行的速度或者說是一個結(jié)果。按照去年其實(shí)很多宏觀的專家，包括一些研究的這樣的一些機(jī)構(gòu)，大家有一個理論，就是全球的房地產(chǎn)的周期下行的經(jīng)驗(yàn)來告訴我們4年到5年應(yīng)該就是一個見底的合理的時間，但是中國的情況是我們已到目前為止，到今年8月份，我們累積的房價的下行的時間已經(jīng)達(dá)到了48個月，已經(jīng)滿4年的時間，而且我們目前的跌幅水平和跌幅的偏離度已經(jīng)超過了很多所謂的國外的這樣的一些海外經(jīng)驗(yàn)告訴我們的一個幅度和節(jié)奏，我們目前的跌幅是32%，如果按累跌幅去算的話，可能我們現(xiàn)在是僅小于就是大型經(jīng)濟(jì)體的話，目前是僅小于日本的跌幅時間比我們要長得多，我們用4年的時間跌了32%，而且現(xiàn)在有一個很奇特的跡象，就是我們的房價的下跌在加速，其他的海外國家的房價跌幅的水平是第一年第二年最快，從第三年開始減速，第四年第五年逐步的見底，我們是第一年第二年跌幅比較慢，從第三年開始加速，今年是加速之后的第二年，所以整體的曲線的位置其實(shí)已經(jīng)超過了海外的一個平均線級的水平，我們把一些歐美的國家的房價的表現(xiàn)做了一個長周期的展示，填色的是下跌的時間，然后飛特色的是上漲的時間，原來我們拿這個圖經(jīng)常會說全球的主要經(jīng)濟(jì)體大部分時間房價是上漲的，所以我們的房價上漲的也很健康。

??但是現(xiàn)在再回顧下跌，重新填了一版顏色，看下跌的時間可以發(fā)現(xiàn)兩個特點(diǎn)，第一個特點(diǎn)就是呈現(xiàn)一定的帶狀規(guī)律，就普遍大家的下跌都集中在兩個階段，一個是從90年到94年，一個是從2006年到2010年以后，這兩個帶狀階段基本都是由西方的整個的經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來的房價的一個下跌的一個風(fēng)險(xiǎn)。

??第二個特點(diǎn)就是每個國家如果看它的跌幅時間都不一樣，所以很多人都說我們?nèi)∑骄阆聛泶_實(shí)4~5年。但是你看單一經(jīng)濟(jì)體，看意大利，愛爾蘭的跌幅的幅度，其實(shí)遠(yuǎn)超所謂的30%，合理的或者平均經(jīng)驗(yàn)主義的一個跌幅水平的，所以每個國家其實(shí)它解決風(fēng)險(xiǎn)的過程路徑以及遇到的問題都是有區(qū)別和差異的。

??這個不能用一個簡單單純的跌了4年，跌了5年就見底了，或者就穩(wěn)定了去做解釋，這個里邊我自己的感受就有一條結(jié)論，就是一個國家的房價的跌幅，它的結(jié)束的時間取決于從什么時候開始有真正的增量的資本開始流入房地產(chǎn)這個市場，很多國家包括歐洲國家，它房價下跌終止，也不是靠本國的居民購買力的回升和購買行為的回升。

??有些也是靠海外資本的注入，包括海外資本的進(jìn)入市場來進(jìn)行不動產(chǎn)的購買來實(shí)現(xiàn)的。所以我們說目前自己的問題肯定還需要我們自己去解決，它不是一個等待時間就能夠自然見底的這樣的一個過程。我們在研究日本的時候發(fā)現(xiàn)，我們?nèi)ツ曜隽巳毡竞兔绹L周期的一個復(fù)盤，包括房地產(chǎn)量價政策環(huán)境的這樣一個規(guī)律的這樣的一個復(fù)盤，因?yàn)橛X得單純看所謂的時間的經(jīng)驗(yàn)是沒有辦法告訴我們一個準(zhǔn)確的答案的，所以我們就去看別的國家到底在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程當(dāng)中發(fā)生了一些什么。我們在觀察日本的時候看到了一個情況，我們把日本分成三個階段，爆發(fā)期、均衡期、衰退期。第三個階段爆發(fā)期的話是日本是從60年到1973年爆發(fā)期，那個時候日本的房屋的量價增速非常的快，也是處在城鎮(zhèn)化發(fā)展的這樣的一個階段，戰(zhàn)后重建再加上相應(yīng)的美國穩(wěn)定的這種海外這樣的一些需求，也帶來了房地產(chǎn)市場快速的發(fā)展。

??在那個時候日本其實(shí)有一個特點(diǎn)，就是我們下面這個表單，就下面這個圖所展示的就是它的購房的總負(fù)擔(dān)率，我們自己構(gòu)建了一個指標(biāo)，就是基于房價收入比我們構(gòu)建了一個指標(biāo)叫做居民購房負(fù)擔(dān)率，考慮了首付按揭貸款的還款的壓力，我們構(gòu)建了一個指標(biāo)，這個指標(biāo)其實(shí)衡量的就是老百姓買房的支出占自己家庭收入的比重，支出包括兩部分一部分是月還款，月供首付的這部分我們分了5年攤銷，月供的這部分就根據(jù)每年的還款金額占收入的比重去做一個加總，這個值在50%以上，我們認(rèn)為是房子是比較貴的，也就是要占到居民家庭收入的一半以上去購房，這個是比較貴的。在40以下，我們認(rèn)為是一個相對來講比較便宜的位置。日本在爆發(fā)期的時候，平均購房負(fù)擔(dān)率在60%左右，是一個比較高的水平。在這個時候房子很貴，但是市場的發(fā)展增速非?？?，這是爆發(fā)期它體現(xiàn)的一個宏觀的規(guī)律和特征爆發(fā)期。

??第二個階段是均衡期，日本從1974年到1997年一直在均衡期，均衡期的特點(diǎn)是什么？是購房負(fù)擔(dān)率和交易量呈負(fù)相關(guān)。你的房子越貴，買的人越少，房子越便宜，買的人越多，呈現(xiàn)一定的這種消費(fèi)性的這種行為。

??第三階段我們管它叫衰退期，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)在這個階段購房負(fù)擔(dān)率的下降沒有辦法帶來更好的交易量的釋放。那么我們就去找原因，發(fā)現(xiàn)97年對于日本來講是一個很重要的宏觀指標(biāo)，轉(zhuǎn)負(fù)的年份，就是從97年之后的15年，日本的居民家庭可支配收入一直是下滑的，就是老百姓在變窮，準(zhǔn)確來講是年輕人變得非常吃苦，或者說年輕人無法在社會生產(chǎn)過程當(dāng)中獲得一個穩(wěn)定的財(cái)富的收益，這個是衰退期所體現(xiàn)出的這樣的一定的特征。

??爆發(fā)期階段有沒有什么特別的宏觀的一個背景特點(diǎn)？我們看到的情況就是爆發(fā)期最明顯的一個階段就是購房有持續(xù)而超額的資本利得，我們用的這個是房屋增就房價增速除上按揭貸款利率代表他的購房的超額資本利得，可以發(fā)現(xiàn)日本從60年開始到73年一直維持5%以上的平均購房的資本利得的水平，就是買房子是賺錢的，所以大家就會持續(xù)的去進(jìn)行房屋的交易和購買。那這是從1974年開始，這個是5年累積當(dāng)年的資本利得的超額收益，從74年就轉(zhuǎn)負(fù)，那1974年做過一個劃分爆發(fā)期和均衡期的一個中間的這樣的一個時期，從因?yàn)橘Y本利得的下行，所以老百姓購房的行為從過去我們說哪怕你很貴，我為了能有投資收益，我也要買房的一個行為，變成了一個考慮性價比在進(jìn)行購房的行為。在日本當(dāng)時比較幸運(yùn)的一點(diǎn)就是從74年一直到85年之前，日本的經(jīng)濟(jì)一直維持著一個高速的增長，所以前期即便我們說爆發(fā)期有一定的這樣的一個過剩或者說是一些沉淀，或者是一些投資性的行為，但是后面可以被財(cái)富的積累給它消化掉，所以相應(yīng)還是一個在后面平穩(wěn)過渡了，大概有20多年的在維持在均衡期的這樣一個水平。

??美國的話跟日本不同，美國是一個買房不賺錢的一個國家。美國除了很短的一段時間，有超過資本力的大部分時間，美國買房是虧錢的，所以美國就是長時間60多年，美國的房地產(chǎn)市場一直是處在一個偏均衡期的狀態(tài)，就房子貴了就不買，購房負(fù)擔(dān)率超過60%，美國房地產(chǎn)市場立刻會下行，購房負(fù)擔(dān)率低于45%，美國房地產(chǎn)市場會立刻開始出現(xiàn)較大量的這樣的修復(fù)，所以判斷美國的新開工，美國的銷售量的變化，其實(shí)核心就是看購房負(fù)擔(dān)率的這樣一個變化是一個相對來講比較有效的指標(biāo)。

??中國怎么樣？我告訴大家一個數(shù)據(jù)，我們的購房負(fù)擔(dān)率在2021年之前平均水平90%，我們比所有的美國日本的國防負(fù)擔(dān)平均水平都要高，我們確實(shí)長時間承擔(dān)了一個很貴的一個房價，購房難度很大，也因?yàn)橥顿Y渠道的缺失，或者說投資房屋帶來的安全感的這樣的一個差異化的這種表現(xiàn)，所以中國其實(shí)過去一段時間一直是呈現(xiàn)一個我們所說的就所謂的爆發(fā)期，高速的增長，同時疊加高非常高的購房的負(fù)擔(dān)率，，起碼從05、 06年有數(shù)據(jù)有比較長序列的房價數(shù)據(jù)以來，一直到現(xiàn)在其實(shí)一直是維持一直到2021年，一直是維持了一個爆發(fā)期的這樣的狀態(tài)。爆發(fā)期的時候的地產(chǎn)調(diào)控的方式跟實(shí)際上相對簡單，其實(shí)因?yàn)榇蠹叶枷胭I房，想去進(jìn)行房屋配置，所以通過限購，通過限貸限制你的購買資格，限制你的貸款次數(shù)和乘數(shù)，提高你的購房難度，就可以去調(diào)節(jié)你的消費(fèi)行為。所以過去我們說常規(guī)的這種調(diào)控思路在過去是有效的，只要放松了，大家的買房的情緒還在，因?yàn)闉槭裁促I房情緒在？因?yàn)樵谥袊I房一直有超額資本利得，在21年之前其實(shí)一直有非常明確的平均水平，在百基本上接近5%，甚至在5%以上的這樣的一個就是超額資本利得。所以觀察超額資本利得，只要你還是正的，房地產(chǎn)的市場調(diào)控就可以用過去的思路去實(shí)現(xiàn)，你就可以用放松限購，放松貸款的這種方式去實(shí)現(xiàn)。但是從2022年以后，從單年度的話，累積的表現(xiàn)在2023年以后，我們的超額購房負(fù)擔(dān)率是轉(zhuǎn)負(fù)的，從這個時候開始買房子這個東西對于中國老百姓而言，你不再是一個有穩(wěn)定財(cái)富收益的這樣的一個渠道，投就是投資渠道，所以對房地產(chǎn)的認(rèn)知，對房子的認(rèn)知會發(fā)生一些變化。所以從2023年之后我們發(fā)現(xiàn)常規(guī)的限購放松，貸款的限貸的調(diào)整不再能夠帶來一個很好的政策效果，原因就跟我們的目前的市場的交易邏輯的變化息息相關(guān)，可以說說現(xiàn)在是我們不可逆的進(jìn)入到了要討論我們是均衡性還是衰退期的這樣的一個狀態(tài)，所以未來會怎么樣？就擺在我們面前就是兩個選擇。

??如果中國的經(jīng)濟(jì)增長能夠維持一個較好的水平，中國經(jīng)濟(jì)增長帶動的財(cái)富分配，讓更多數(shù)的勞動人民或者普通人有財(cái)富的這種獲取的能力和渠道，那么我們未來的情況就是海外國家的均衡期，現(xiàn)在確實(shí)是我們說海外國家的均衡期所對應(yīng)的人均的開工面積，銷售面積差不多是在0.8~0.9或者是0.7~1之間水平去做浮動，那么按照現(xiàn)在的人口數(shù)量的話，一年大概8~9億平米的這樣的一個面積，其實(shí)是一個合理的能支撐的，就是我們說均衡期的一個形態(tài)，如果未來進(jìn)入像日本一樣，我們說出現(xiàn)了衰退，從25歲到35歲新就業(yè)人口，房屋居住需求最旺盛的這部分人口，他們沒有財(cái)富積累，我們會進(jìn)入衰退期的，平均的從日本的數(shù)據(jù)來看，人均開工面積的水平是0.5~0.6, 他們可能還要在現(xiàn)在這個位置再降一個檔次，所以說中國目前我們說未來去怎么去討論當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的這樣的一個狀態(tài)，我們給出了自己的解題的思路和對應(yīng)的框架，來去回答這個問題。

??我們過去的這兩年其實(shí)最大的一點(diǎn)對于中國，我們說房地產(chǎn)市場，包括解釋今年的市場變化，我們說最大的一點(diǎn)進(jìn)步就是購房負(fù)擔(dān)率的下降，確實(shí)從21年的時候的高點(diǎn)到97%，到最新去年年底的話是54%，到今天年中的話這個數(shù)據(jù)，今年這種水平大概是48%~49%水平，已經(jīng)進(jìn)入了40~50%的一個合理購房負(fù)擔(dān)率的一個區(qū)間了。所以說居民以消費(fèi)為目的去進(jìn)行購房的動作，無論是在新房市場還是在二手房市場，其實(shí)現(xiàn)在都在回歸一個相對來講偏常態(tài)化的一個過程。

??在今年的整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展的過程當(dāng)中，我們也看到了新房市場的降幅是在收窄的，交易量的水平降幅在收窄的，而且這個里邊有一個數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)整個新房市場它在交易的過程當(dāng)中，它的去化率是在提升的，開盤的確定性開盤的去化率是在提升的，我們這里邊用了開盤純新盤開盤去化率和老盤的開盤去化率，大家可以看到從2018年的一季度開始往下掉，一直掉到2024年的三季度為止見底。這個開盤去化率在最近的這三個季度其實(shí)開始出現(xiàn)了一定的回升，大家買新房現(xiàn)在我們說新房數(shù)據(jù)同比下滑很大一個程度，可能不完全是因?yàn)榉孔蝇F(xiàn)在沒人買，而是因?yàn)榭赡墁F(xiàn)在真正做開發(fā)或者做投資建設(shè)供給側(cè)也存在一定的這樣的一個約束或者信息的一個約束。

??第二個就是二手房，其實(shí)二手房市場今年的市場的交易表現(xiàn)是比我們想的要強(qiáng)的，這個是我們做的二手房的數(shù)據(jù)的跟蹤，下面是網(wǎng)簽，上面是貝殼的認(rèn)購，貝殼的認(rèn)購基本上是當(dāng)天的實(shí)時的數(shù)據(jù)，可以看到今年的季節(jié)性下行的速度是很慢的，它沒有任何政策干預(yù)的情況之下，按照貝殼自身的口徑是同比大概增長了接近26%，這里面大概有10個百分點(diǎn)是由于貝殼的市占率的提升，剩下的話大概應(yīng)該有15%以上的增長，成交套數(shù)的增長，如果看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的話，基本上也是13%的這樣的一個增長，這兩個數(shù)據(jù)口徑基本一致，兩位數(shù)以上，而且今年沒有任何的房地產(chǎn)相關(guān)政策，而且最近的這一段時間的增速還在回升，那么從中樞我們自己去做的一個成交中樞的一個展示，新房的成交量的中樞從最高的時候17.6~11.4，這是住宅到10.7~8.4-7.4，今年到7月2下就是下行的速度在放緩，降幅的臺階在收窄，二手房的中樞從4.5~5.2~5.5~5.9~6.8中樞的抬升，拋掉一些過程當(dāng)中的一些政策的擾動，比如去年四季度政策的擾動，23年年初的政策的擾動，整體的新房價二手房的交易中樞基本上從2022年以來穩(wěn)定在了14億到15億平米，未來其實(shí)更多的是存量交易需求如何分配？如果新房更有性價比，我就買新房占比就會提升，如果二手房各種性價比就買二手房占比就會提升，過去這幾年二手房交易占比提升，很多人解釋美國是二手房是多少，所以中國未來一定是多少，我不這么我認(rèn)為因?yàn)槎址繚q價比新房的速度更快，性價比更高，所以二手房它占據(jù)了更多的交易主導(dǎo)。

??未來如果我們說新房在好房子好產(chǎn)品的帶動之下，我們的性價比開始提升的話，新房的交易量其實(shí)我覺得可能會比現(xiàn)在大家判斷的交易量的水平會更好。其實(shí)更多的對于目前居民消費(fèi)者的認(rèn)知或產(chǎn)品消費(fèi)行為的這樣的一個競爭。今年我們做了一個數(shù)據(jù)，就是說自己做的一個數(shù)據(jù)就是看居民按揭貸款的態(tài)度的變化，居民目前的新增按揭貸款，我們說把每年他現(xiàn)在央行披露是按揭貸款的變化的金額的變化，我們做差值再考慮去年年底按揭貸款余額的償還額，去做一個今年的增量，比新房的銷售金額比值在左下角這個圖里面顯示已經(jīng)開始回升了，就居民的貸款行為，雖然我們說按揭貸款的余額增長并不快，但是它的貸款行為已經(jīng)開始回升了，因?yàn)樗灿忻磕甑膬斶€把這部分償還加回去看貸款占比占新房的交易占比開始出現(xiàn)了一定的回升和改善，經(jīng)歷了前幾年這種恐慌性，信貸的萎縮或者信貸的退回。從2025年開始，無論因?yàn)閮r格降低，還是因?yàn)楹卯a(chǎn)品的推送，讓更多的人開始回歸到一個還是有一定的新的購房動作的這樣一個過程，所以我們對于未來的整個房地產(chǎn)市場的這樣的一個交易行為，包括交易韌性，我們還是相對來講比較樂觀的。

??然后從這個行業(yè)的價格來看，怎么理解就是價格下跌，也是很多人問我說你既然對成交量那么樂觀，你怎么理解價格下跌？確實(shí)價格現(xiàn)在跌就是跌是跌了很久，我們怎么理解這個價格下跌？現(xiàn)在的平均價格差不多跌回了2016年底的水平？，對價格下跌的認(rèn)知，其實(shí)更多的它是一個資產(chǎn)分化的所導(dǎo)致的結(jié)果。今年我們看貝貝殼，我們這個是我們自己用爬蟲做的數(shù)據(jù)，看，貝殼的價格下跌的表現(xiàn)來看的話，它其實(shí)是一個趨勢性下跌，而且跌幅是比去年和前年要更快的。在這個里面的話貝殼的均價它是一個交易結(jié)構(gòu)，它有結(jié)構(gòu)性的影響，因?yàn)槔锩嬗幸恍┑涂們r的占比提升的這樣一些問題，我們確實(shí)在自己做數(shù)據(jù)的時候也看到了50萬以下，包括80萬以下的樓盤交易的占比的數(shù)量在快速的上升。

??這個過程當(dāng)中就代表著很多交易其實(shí)是低均價的房屋在產(chǎn)生的交易貢獻(xiàn)，他們的均價更低，他們相對來講他們所導(dǎo)致的占比上升就會導(dǎo)致價格的結(jié)構(gòu)性的下降。我們自己做了一個上海的樓盤的高頻二手房交易價格數(shù)據(jù)的跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)一個特點(diǎn)，從今年一年的情況來看，我們不看高位跌幅，就看今年一年的情況來看，最左邊這一列就是在差不多1,500萬以上的二手房這部分的價格同比基本上沒有出現(xiàn)大幅度的回落，過去一年是走平的，然后中間這一列就800~1,500萬之間，基本上也是偏向于穩(wěn)定的，大家可以看到是最右邊的右下角的這一類的小區(qū)，在跌幅，比如說這里邊的綠地、香、頌就同比的跌幅是16%，然后桃浦西村雪松苑跌幅是14%，意思是過去一年跌到10%以上，這類型其實(shí)就是外環(huán)的一些所謂的老破小，當(dāng)然我們說以老破小為代表的一類資產(chǎn)，這類資產(chǎn)是什么？就是過剩的、居住體驗(yàn)差的、同質(zhì)化強(qiáng)的這類資產(chǎn)，中國過去20年的70%以上的房子90平米以下，90平以下的這些房子未來怎么辦？他們一定會面臨很大的結(jié)構(gòu)性的這樣的競爭的壓力，所以我未來把房地產(chǎn)資產(chǎn)分成三類，我認(rèn)為是分成三類，三個市場的資產(chǎn)的價格邏輯要分開去看。

??第一類就是新房跟著產(chǎn)品走，政府也好，企業(yè)也好，都在不斷的給新方做加法，我的產(chǎn)品我的獲得感更強(qiáng)，甚至現(xiàn)在有些企業(yè)開始卷情緒價值，最近看盤看的體驗(yàn)也很好，除了買不起之外，其他都很好。

??第二類的叫做核心二手房，所謂核心二手房它的功能性，它的價格段會跟新房提就是產(chǎn)生一定的差異化，作為互相的補(bǔ)償，這類核心二手房資產(chǎn)他們的價格表現(xiàn)跟市場交易量走，每個城市也都有自己的榮枯線，跟著交易量去走。

??那么第三類就是非核心二手資產(chǎn)，非核心二手資產(chǎn)的價格因?yàn)檫^去過度的供應(yīng)也好，包括居民購買過程當(dāng)中的一些判斷也好，偏好也好，這些的保有量是很大的，可能如果存量的350億平米里面有200億以上是這類的房子，他們肯定還會面臨一定的價格壓力，就需要的是政策的更多的明確的政策的支持，就是這類型資產(chǎn)里的一些高租售比的資產(chǎn)能不能有一些收儲和回購的動作，如果可以的話，他們的資產(chǎn)持有人的信心就會適當(dāng)?shù)脑鰪?qiáng)，回到為什么今年年初，今年的交易量很好，但是價格反而跌的多，就是因?yàn)楹芏嚅L期持有第三類資產(chǎn)的人心態(tài)發(fā)生了變化，崩潰了，今年確實(shí)是大家看到我持有的資產(chǎn)市場價格漲的時候不反彈，跌的時候跌的比別人多，這類持有資產(chǎn)的人越來越多的進(jìn)行資產(chǎn)置換，所以它的拋壓它的壓力也在逐步的增強(qiáng)。所以我們認(rèn)為未來其實(shí)在整個市場端，因?yàn)殡S著新房開工去化率的就開盤去化率的提升，企業(yè)的拿地的行為，包括我們看到非城投企業(yè)的這樣的一個購地的強(qiáng)度在逐步的回升，也為我們對未來包括開工等等這樣的一些前瞻指標(biāo)的好轉(zhuǎn)其實(shí)也是奠定了一些基礎(chǔ)。

??當(dāng)然這個里邊我們說整個產(chǎn)業(yè)的上下游格局，重塑政府在推出更多的好的土地資源，因?yàn)榉呛玫耐恋厮麄円操u不掉，城市更新在為這些好的土地出來的，就是好的土地資源的出讓提供前期的準(zhǔn)備。開發(fā)商越來越注重產(chǎn)品，居民消費(fèi)者其實(shí)現(xiàn)在也開始不把房子當(dāng)成一個普通的財(cái)產(chǎn)配置，而作為一個消費(fèi)品去進(jìn)行考慮和對待，整個產(chǎn)業(yè)重塑完成之后，相關(guān)的行業(yè)的一些供應(yīng)鏈的一些指標(biāo)，包括開工，包括拿地，包括房地產(chǎn)投資，對于行業(yè)的這樣的一個貢獻(xiàn)也會相應(yīng)的增長。

??可能2025年我覺得是看到開始逐步的梳理清楚行業(yè)邏輯的這樣的一年，我個人對房地產(chǎn)開發(fā)包括企業(yè)盈利的好轉(zhuǎn)這件事情我是不悲觀，所以我對于地產(chǎn)的板塊，地產(chǎn)的股票，包括地產(chǎn)里面的一些龍頭，目前在我們評選里面企業(yè)價值排名靠前的這樣的一些企業(yè)，未來的盈利和發(fā)展的機(jī)會，同樣我也不悲觀，所以在這里的話也祝各位開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)和朋友們，在我們熬過了這輪寒冬之后，未來能夠迎來新的發(fā)展和成功的機(jī)遇，謝謝大家。