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??導(dǎo)語

??住宅產(chǎn)品的升級方向?qū)⒉辉倬窒抻趩渭冏非蟾嗟馁浰兔娣e，而是轉(zhuǎn)向生活場景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等多維度的綜合價值競爭。

      研究視點

     近年來，中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生了重大變化，居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。在此背景下，國家提出了“好房子”的理念，旨在通過政策引導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，滿足人民群眾對高品質(zhì)居住的需求。2025年《政府工作報告》首次將“好房子”寫入其中，并明確提出要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。隨后，住建部發(fā)布了《住宅項目規(guī)范》，并于2025年5月1日正式施行，標(biāo)志著“好房子”從政策倡導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂袕娭萍s束力的國家標(biāo)準(zhǔn)。      

??與此同時，全國多省市自2023年末以來相繼出臺文件，針對新建住宅的建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，支持高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)。這些調(diào)整主要通過優(yōu)化計容標(biāo)準(zhǔn)來提升項目的實得面積和產(chǎn)品品質(zhì)。

??在這些政策的推動下，各重點城市的住宅品質(zhì)得到了快速提升。新規(guī)通過放寬陽臺、飄窗的面積及進(jìn)深限制，鼓勵設(shè)置空中花園和復(fù)式挑空，優(yōu)化公共空間的計容標(biāo)準(zhǔn)等方式，顯著提升了住宅產(chǎn)品的空間尺度和舒適性。這些變化不僅滿足了改善型住房需求，也為房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展提供了清晰的指引。

??01

??國家提出“好房子”理念

??各城市細(xì)則支持高品質(zhì)居住需求

??1、政策背景：全國多省市出臺優(yōu)化政策，支持高品質(zhì)居住需求

??近年來，中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化，居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。這樣的背景下，國家層面提出“好房子”的概念、支持改善性住房需求，旨在通過政策引導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，滿足人民群眾對高品質(zhì)居住的需求。

??2025年《政府工作報告》首次將“好房子”寫入其中。明確提出要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子””。2025年3月國家住建部發(fā)布“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，并于5月1日正式施行，“好房子”這一概念首次從政策倡導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂袕娭萍s束力的國家標(biāo)準(zhǔn)。

??同時，從全國層面來看，自2023年末以來，全國多省市就已相繼出臺文件，針對新建住宅的建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，支持高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)。在同樣產(chǎn)權(quán)面積下，通過優(yōu)化計容標(biāo)準(zhǔn)來提升項目的實得面積和產(chǎn)品品質(zhì)。

??一線城市中，廣州、深圳、北京都已出臺相關(guān)政策調(diào)整，其中廣州于2023年11月最早出臺《廣州市建筑工程容積率計算辦法》。2024年內(nèi)，武漢、珠海、長沙、南寧、南京、成都、西安等重點城市也都先后更新規(guī)范，放寬套內(nèi)空間和公共空間的容積率計算標(biāo)準(zhǔn)。

??2、套內(nèi)空間：放寬陽臺飄窗面積限制，鼓勵空中花園和復(fù)式挑空（略）

??3、公共空間：架空層、風(fēng)雨連廊、外墻裝飾面計容標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整優(yōu)化（略）

??02

??各重點城市住宅品質(zhì)快速提升

??銷售表現(xiàn)總體優(yōu)于舊規(guī)產(chǎn)品

??多個重點城市新規(guī)的實施為市場注入新的活力，推動了住宅產(chǎn)品的升級換代，同時也為房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展提供了清晰的指引。

??1、北京：中小戶型產(chǎn)品最受益，得房率升至90%+

??（1）放寬陽臺及起居室的設(shè)計限制、系統(tǒng)性優(yōu)化公共空間

??北京住宅品質(zhì)提升政策采取漸進(jìn)式推進(jìn)策略，從試點區(qū)域開始實施。北京2024年11月發(fā)布《高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》，從建筑設(shè)計規(guī)劃、園林景觀的功能區(qū)設(shè)置、外立面材質(zhì)要求、架空層、風(fēng)雨連廊、陽臺及室內(nèi)空間尺度、功能性要求及精裝以及后期的運營維護(hù)等方面做出指引，鼓勵新建住宅建造開敞陽臺、屋頂花園、架空層、風(fēng)雨連廊等設(shè)計。

??在此基礎(chǔ)上，2025年2月，北京又發(fā)布《平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點（試行）》，進(jìn)一步豐富完善政策內(nèi)容，制定了制定了更為詳盡的技術(shù)實施細(xì)則，并計劃在平原多點地區(qū)即順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)及亦莊新城率先實施，同時明確城市副中心通州區(qū)參照執(zhí)行。

??新規(guī)對容積率計算規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，重點放寬了對陽臺及起居室的設(shè)計限制。在陽臺設(shè)計方面，此前高層住宅建筑不得設(shè)置開敞式陽臺，封閉式陽臺也按室內(nèi)面積計算容積率。如今，新規(guī)允許封閉/開敞陽臺占比提升至套內(nèi)10%（進(jìn)深不超過1.8米），且這部分面積不計入容積率，同時還支持建造不計容的錯層陽臺。

??針對大面積產(chǎn)品，新規(guī)也做出突破。技術(shù)要點明確，套內(nèi)面積超過140㎡的住宅，在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，只要符合要求，挑空部分也可以按其水平投影面積計算容積率。這些規(guī)定為住宅設(shè)計提供了更大的靈活性。

??新規(guī)還對社區(qū)公共空間品質(zhì)作出系統(tǒng)性優(yōu)化。明確規(guī)定符合標(biāo)準(zhǔn)的架空層和風(fēng)雨連廊可不計入容積率、允許配建社區(qū)共享空間、鼓勵采用更具質(zhì)感的現(xiàn)代建筑材料、同時優(yōu)化建筑高度管控，塑造豐富天際線，此外，新規(guī)還創(chuàng)新性地允許利用城市支路空間實現(xiàn)地塊間互聯(lián)互通。

??一系列政策的出臺，標(biāo)志著北京市住宅品質(zhì)提升工作進(jìn)入規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的新階段。

??（2）新規(guī)產(chǎn)品不局限于平原多點地區(qū)（略）

??（3）高贈送陽臺、架空層、風(fēng)雨連廊引領(lǐng)新規(guī)產(chǎn)品升級方向（略）

??（4）去化表現(xiàn)分化，地段價值仍是關(guān)鍵（略）

??2、廣州：最早發(fā)布新規(guī)，累計已有70余個新規(guī)產(chǎn)品落地

??（1）廣州最早發(fā)布新規(guī)，明確放寬容積率規(guī)范、改善住宅品質(zhì)（略）

??（2）累計已有70余個新規(guī)產(chǎn)品落地，改善型四房占主導(dǎo)

??自2023年11月廣州容積率新規(guī)發(fā)布后，截至2025年4月末，共已有70余個新規(guī)產(chǎn)品陸續(xù)亮相入市，多數(shù)位于天河、荔灣、黃埔、花都、番禺、海珠等區(qū)，以剛改及改善型項目為主。

??其中，2025年4月，廣州全市有超過10個新規(guī)項目正式開盤。典型項目區(qū)域分布高度集中，海珠區(qū)以5個項目（占總量50%）領(lǐng)跑，覆蓋琶洲（保利天奕）、南洲（綠城·馥香園）等城市更新重點板塊；番禺區(qū)次之（2個項目），依托亞運城、華南板塊區(qū)位優(yōu)勢承接外溢需求；天河、荔灣、南沙各1個項目，體現(xiàn)政策初期對核心區(qū)土地價值的聚焦。

??新規(guī)產(chǎn)品以超高層為主，占比約四成，如中交天翠32F、越秀江灣潮起37F，彰顯出在土地資源稀缺背景下向立體化開發(fā)轉(zhuǎn)型的趨勢。與此同時，出現(xiàn)“高層+小高層”復(fù)合業(yè)態(tài)，如保利天奕24—32F高層配建16—17F小高層，探索差異化路徑。純小高層產(chǎn)品較為稀缺，僅占約三成。整體呈現(xiàn)低密稀缺、垂直開發(fā)為主的特征。

??戶型結(jié)構(gòu)分布方面，四房為絕對主力，占比59%，面積段約110-190㎡；三房占比35%，面積門檻下探至82㎡（招商林嶼境）。值得關(guān)注的是，萬科理想花地傲璟推出74㎡二房極剛需產(chǎn)品，填補了核心區(qū)上車盤的市場空白。

??（部分略）

??（3）以高實用率為核心優(yōu)勢，全面提升居住舒適度（略）

??（4）新規(guī)產(chǎn)品市場份額提升，去化率優(yōu)于舊規(guī)產(chǎn)品

??新規(guī)產(chǎn)品逐步入市以來，市場份額占比提升迅速。2025年第一季度，廣州新規(guī)產(chǎn)品成交已占全市新房成交的近兩成。2025年4月，廣州全市共有13個新規(guī)產(chǎn)品入市、共計17次推售。推貨量達(dá)2726套，占到全市的60%；認(rèn)購量752套，占全市73%。

??一方面，新規(guī)產(chǎn)品實用率更高，產(chǎn)品實用率多超過120%，部分項目高至130%。另一方面，新規(guī)產(chǎn)品的整體認(rèn)購去化率水平也優(yōu)于舊規(guī)產(chǎn)品。2025年4月，新規(guī)產(chǎn)品開盤當(dāng)日平均去化率達(dá)27.6%，多個項目開盤當(dāng)日去化率在35%以上，高于舊規(guī)產(chǎn)品的15.3%。

??如番禺區(qū)廣州地鐵·瓏曜上城項目，憑借學(xué)校、地鐵、商業(yè)配套齊全，以及低總價、低密度的新規(guī)產(chǎn)品獲得較高關(guān)注，開盤去化超百套、去化率39%。又如海珠琶洲CBD的保利天奕項目，主打低密度、高舒適度的大平層產(chǎn)品，目標(biāo)客群為改善型及高凈值人群。產(chǎn)品實用率超120%，首開入市120-190㎡四房，當(dāng)天認(rèn)購也超百套、去化率37%。

??整體來看，2025年廣州新規(guī)產(chǎn)品供應(yīng)將繼續(xù)迎來爆發(fā)，產(chǎn)品的升級迭代將有助于提升新房市場的吸引力，支撐市場維持熱度。

??（部分略）

??3、深圳：放寬陽臺、凸窗等尺度限制，但去化優(yōu)勢相對有限（略）

??4、成都：聚焦143㎡四房解鎖創(chuàng)新生活場景，銷售明顯好于周邊舊規(guī)產(chǎn)品

??（1）新規(guī)推動公攤面積優(yōu)化、社區(qū)功能完善（略）

??（2）新規(guī)項目多位于主城區(qū)，聚焦四房戶型（略）

??（3）得房率升至110%+、生活方式革新、高端體驗下沉（部分略）

??高端元素下沉，140㎡做雙全景艙、125㎡做雙套房三衛(wèi)、98㎡有獨立家政間

??新規(guī)帶來的另一個突出亮點是，可以將更高端產(chǎn)品的設(shè)計理念和功能配置復(fù)刻至改善甚至剛需產(chǎn)品中。

??澳南錦江序140㎡戶型引入原本僅見于豪宅的雙全景艙設(shè)計，客廳和主臥均三面采光。該戶型外圍一圈的贈送飄窗均可以拆除，使得各個空間的尺度更加開闊，整體空間利用率更高，同時，這種靈活的空間設(shè)計也為未來的空間改造提供了更多可能性。

??建筑外觀是由曲面鋁扣板材與轉(zhuǎn)角弧形玻璃相結(jié)合的環(huán)幕式幕墻，不僅提升了整個建筑的美觀度與科技感，更為客廳與主臥提供了270°的無遮擋視野。對于改善型購房者而言，這樣的設(shè)計無疑帶來了更高端的居住體驗。

圖：成都澳南錦江序140㎡戶型

??對于面積更小的產(chǎn)品，贈送面積增加所帶來的提升更為顯著。以澳南錦江序125㎡戶型為例，該戶型實現(xiàn)了四房兩廳三衛(wèi)的雙套房設(shè)計，即使是面積最小的房間也接近10㎡，作為臥室面積并不局促，這一配置在舊規(guī)下通常需要143㎡甚至更大戶型才能實現(xiàn)，如今卻在125㎡的戶型中得以呈現(xiàn)，充分體現(xiàn)出新規(guī)的優(yōu)勢。

圖：成都澳南錦江序125㎡戶型

??蜀都萬科錦上揚華的98㎡戶型，融入多處飄窗和設(shè)備平臺作為贈送面積，同時擁有三處半贈送區(qū)域，實現(xiàn)了三房兩衛(wèi)的實用布局。在此基礎(chǔ)上，其中一處半贈送區(qū)域設(shè)計為獨立家政間，進(jìn)一步提升了戶型的實用性和功能性。

圖：成都蜀都萬科錦上揚華98㎡戶型

??（4）新規(guī)產(chǎn)品市場表現(xiàn)：去化表現(xiàn)明顯優(yōu)于周邊舊規(guī)產(chǎn)品

??新規(guī)產(chǎn)品數(shù)次開盤多熱銷

??成都新規(guī)的實施為住宅產(chǎn)品帶來了顯著的升級與創(chuàng)新，新規(guī)產(chǎn)品的市場熱度維持高位，大部分產(chǎn)品的去化表現(xiàn)亮眼。在成華區(qū)，監(jiān)測的5個新規(guī)項目中，華潤置地中環(huán)天宸4次開盤，首開當(dāng)日去化率達(dá)90%，后續(xù)三次開盤均實現(xiàn)100%去化；招商錦城序、新希望D23風(fēng)華、澳南錦江序、首開股份臻禮著均首開售罄。金牛區(qū)和武侯區(qū)的三個新規(guī)項目在6次開盤中，去化率也均保持在89%-100%的高位區(qū)間。

??新規(guī)產(chǎn)品持銷期表現(xiàn)優(yōu)于周邊舊規(guī)競品

??（部分略）

??5、南京：正式開啟“四代宅”時代，挑空墅廳成為最大創(chuàng)新（略）

??6、武漢：分主遠(yuǎn)城區(qū)推進(jìn)陽臺及空中花園新規(guī)（略）

??7、重慶：政策逐次放寬四代宅限制條件，多維度實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新

??（1）四代宅政策三次調(diào)整，限制條件逐步放寬（略）

??（2）前期多為120㎡以上改善戶型，未來面積將趨小化（略）

??（3）規(guī)劃融合山地特色、露臺設(shè)計多樣化、重視私密性

??融合獨特山地特質(zhì)于產(chǎn)品之中

??重慶第四代住宅產(chǎn)品充分融合山地城市特色，在設(shè)計中展現(xiàn)出獨特的空間創(chuàng)造力。其中，聯(lián)發(fā)觀音橋作為重慶市新規(guī)實施后觀音橋核心板塊首個面市的四代宅產(chǎn)品，融合"垂直生態(tài)+城市再生"雙邏輯，項目建成后將成為觀音橋城市界面升級的核心載體。

??聯(lián)發(fā)觀音橋嘉和府整體地塊向上抬高約20m，形成觀音橋北拓區(qū)制高點，依托高地勢，形成對兩江四岸核心景觀帶的無遮擋視域覆蓋，同時隔絕了周邊的車流人流，形成了核心區(qū)域內(nèi)的稀缺大中庭。與此同時，產(chǎn)品通過制高點定位，塑造觀音橋北拓區(qū)的地標(biāo)性建筑組團(tuán)，使項目成為區(qū)域內(nèi)的視覺錨點。這種因地制宜的設(shè)計手法了強化項目的高端屬性。

圖：重慶聯(lián)發(fā)觀音橋嘉和府意境圖

??嘉和府依山就勢，充分利用天然地形高差，社區(qū)主出入口設(shè)置在低處，通過垂直電梯聯(lián)通住區(qū)，形成物理屏障隔離住區(qū)內(nèi)外。約140米弧線打造星級酒店式歸家入口延展面，約80m×28m門樓尺度橫向延展面寬達(dá)普通住宅項目的2.5倍；順應(yīng)山地走勢，打造約10000㎡的圍合大中庭實現(xiàn)景觀漸進(jìn)式展開。

圖：重慶聯(lián)發(fā)觀音橋嘉和府實景圖

??露臺設(shè)計多樣化，南北錯層最常見 

??重慶第四代住宅經(jīng)過數(shù)次限制條件的放寬，在露臺設(shè)計上呈現(xiàn)更加豐富多樣的創(chuàng)新形態(tài)，其中最常見的方式為露臺南北錯層。 

??以聯(lián)發(fā)觀音橋嘉和府為例，嘉和府以Low-e玻璃幕墻、最高約0.55的高窗墻比、270°圓弧轉(zhuǎn)角窗，實現(xiàn)了全方位、無死角的景觀視野拓展；185戶型約 6.3 米挑高、面積約 33㎡的空中庭院，結(jié)合室內(nèi)大面積落地玻璃設(shè)計，增強室內(nèi)外空間滲透，實現(xiàn)光照的優(yōu)化配置與垂直生態(tài)立面的落地。

圖：重慶聯(lián)發(fā)觀音橋嘉和府建筑意境圖

??嘉和府推出建筑面積約125-185㎡四房，均為第四代住宅，平均得房率接近130%，相比同面積段傳統(tǒng)住宅，贈送面積多出近50%。以185㎡戶型為例，套內(nèi)實得約207㎡，拓展面積約61㎡。

??該戶型采用U型端廳+露臺的設(shè)計，奇偶層的露臺分別與端廳的南側(cè)和北側(cè)相連，均圍繞客餐廳核心功能展開。戶內(nèi)三維動線系統(tǒng)實現(xiàn)分流：主人專屬動線直達(dá)主臥套房，次代際生活動線獨立連接次臥與老人房，公共活動動線直通LDKBG空間。這種設(shè)計有效平衡了多代際家庭的隱私與互動的雙重需求。

圖：重慶聯(lián)發(fā)觀音橋嘉和府185㎡奇數(shù)層戶型

??（部分略）

??（4）去化表現(xiàn)分化，仍好于傳統(tǒng)產(chǎn)品（略）

??8、西安：四代宅標(biāo)準(zhǔn)放寬，更多創(chuàng)意（略）

??03

       新規(guī)下的產(chǎn)品趨勢與未來挑戰(zhàn)

??1、新規(guī)下的產(chǎn)品趨勢（略）

??2、新規(guī)面臨的問題與挑戰(zhàn)

??新規(guī)實施以來，高贈送率的新規(guī)產(chǎn)品已經(jīng)成為吸引購房者的關(guān)鍵優(yōu)勢。然而，由于部分城市新規(guī)產(chǎn)品的贈送率過高，已經(jīng)嚴(yán)重影響到舊規(guī)產(chǎn)品的銷售，近期部分城市已出現(xiàn)針對新規(guī)產(chǎn)品監(jiān)管的苗頭。

??這背后主要有兩方面的原因。一方面，新舊規(guī)產(chǎn)品之間矛盾凸顯，由于新規(guī)產(chǎn)品過高的贈送面積，使得存量的舊規(guī)產(chǎn)品相對貶值，引發(fā)了已購房者的不滿和大量的投訴。另一方面，新規(guī)設(shè)計中的一些問題也逐漸暴露，帶來了潛在的安全隱患。例如，超高層建筑中的花池設(shè)計可能會對建筑結(jié)構(gòu)安全和居民生活安全造成威脅；飄窗的拆改也可能影響建筑本身的穩(wěn)定性。

??這些問題促使部分城市開始收緊新規(guī)產(chǎn)品的相關(guān)政策。例如，廣州明確要求，飄窗必須外凸，不再允許通過內(nèi)凹飄窗變相擴(kuò)充室內(nèi)面積，目前的0飄窗設(shè)計或?qū)⒈蝗娼型?。廣州高度超過40米的建筑，花池不再全贈送，需計入一半容積率，未來房企通過花池改造增加面積的做法也將受到一定限制。

??成都也是本輪新規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新的熱點城市。但對新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管也在悄然收緊。成都新規(guī)要求全贈送和半贈送面積占建筑面積的板率不超過20%，但實際操作中，項目往往會超過這個比例，甚至有些項目到了40%。因此，根據(jù)成都最新出臺的建筑工程驗收規(guī)范，房企報建時的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗收核查中，如果實測誤差值過高，房企將可能被處罰。

??此外，福州作為最早開啟四代宅建設(shè)探索的城市之一，如今也對相關(guān)政策進(jìn)行了收緊，明確不再允許北向露臺的規(guī)劃。

??展望未來，新規(guī)產(chǎn)品的設(shè)計與監(jiān)管收緊或?qū)⒊蔀楦喑鞘械钠毡橼厔?，房企通過模糊處理增加贈送空間以吸引購房者的方式將難以為繼。在政策方向的引導(dǎo)下，住宅產(chǎn)品的升級方向?qū)⒉辉倬窒抻趩渭冏非蟾嗟馁浰兔娣e，而是轉(zhuǎn)向生活場景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等多維度的綜合價值競爭。