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??北京通州樓市的搶客大戰(zhàn)，已經(jīng)激烈打響。

??8月16日，通州區(qū)中建運(yùn)河玖院項(xiàng)目樣板間開(kāi)放，購(gòu)房者紛至沓來(lái)探訪。這個(gè)項(xiàng)目于今年6月4日拿地，從拿地到樣板間開(kāi)放僅間隔兩個(gè)月，足見(jiàn)企業(yè)快速搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)的意圖。

??通州區(qū)合生縵云one、金融街武夷融御、招商朝樾攬閱等新老項(xiàng)目，則以高性?xún)r(jià)比策略爭(zhēng)奪客源。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，通州區(qū)入市新盤(pán)已有6個(gè)。新盤(pán)接連入市，區(qū)域熱度不斷攀升，各樓盤(pán)在價(jià)格、產(chǎn)品上也暗自較量，盡最大可能招攬客戶(hù)。

??在熱度不斷攀升態(tài)勢(shì)之下，通州區(qū)近期新房成交量顯著增加。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份，通州區(qū)新房成交套數(shù)在北京市16個(gè)行政區(qū)劃中排在首位，共成交400套，成交面積4.37萬(wàn)平方米；昌平、朝陽(yáng)位列第二名、第三名。

??去年9月30日，通州區(qū)率先解除“雙限”政策，今年8月8日，北京市再對(duì)五環(huán)外購(gòu)房政策松綁，雙重利好疊加，推動(dòng)通州樓市熱度顯著回升。市場(chǎng)分析認(rèn)為，政策調(diào)整釋放了剛性需求與改善性需求，區(qū)域房產(chǎn)交易活躍度會(huì)持續(xù)提升。

??以?xún)r(jià)攬客

??我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于客群、產(chǎn)品相似等原因，通州各新房之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格戰(zhàn)成為了重要的營(yíng)銷(xiāo)方式。

??與中建運(yùn)河玖院同屬運(yùn)河商務(wù)區(qū)的金融街武夷融御三期，由于開(kāi)盤(pán)時(shí)間在2023年，且產(chǎn)品力有限，為了搶占市場(chǎng)大幅調(diào)價(jià)，125平方米戶(hù)型單價(jià)僅約5萬(wàn)元/平方米。

??另一處通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)新房——合生縵云one主打200平方米以上大戶(hù)型產(chǎn)品，成為中建運(yùn)河玖院最直接的競(jìng)品。

??合生縵云one項(xiàng)目于2024年入市，產(chǎn)品相較目前市面上的新房項(xiàng)目沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)。為了去化，今年6月通過(guò)調(diào)規(guī)使二期產(chǎn)品的得房率得到了強(qiáng)化。同時(shí)，調(diào)規(guī)后項(xiàng)目還配置架空層，向“好房子”產(chǎn)品靠近，預(yù)計(jì)今年年末加推。

??作為通州區(qū)域新項(xiàng)目，中建運(yùn)河玖院則來(lái)勢(shì)較猛，戶(hù)型面積從108平方米到260平方米不等，產(chǎn)品涵蓋剛改到高端改善，目前報(bào)價(jià)6.1萬(wàn)元～7.5萬(wàn)元/平方米。

??該項(xiàng)目憑借高端改善的定位，且南向臨大運(yùn)河、近鄰副中心交通樞紐等位置優(yōu)勢(shì)，樣板間開(kāi)放當(dāng)天便接待了1261組客戶(hù)，現(xiàn)場(chǎng)異常火爆。

??目前，因中建運(yùn)河玖院還未取得預(yù)售許可，備案價(jià)尚未公布，因此引發(fā)業(yè)內(nèi)及購(gòu)房者對(duì)其價(jià)格的猜測(cè)。

??有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員表示，目前中建運(yùn)河玖院后排108平方米、126平方米戶(hù)型報(bào)價(jià)約6.2萬(wàn)元/平方米，由于無(wú)法觀河，如果后期折扣力度不夠大、定價(jià)略高，性?xún)r(jià)比方面不如通州區(qū)其他位置的新房項(xiàng)目。

??中建運(yùn)河玖院營(yíng)銷(xiāo)中心置業(yè)顧問(wèn)表示，花池已從項(xiàng)目規(guī)劃中取消，剩下“奇偶陽(yáng)臺(tái)+內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)+設(shè)備陽(yáng)臺(tái)+飄窗”的贈(zèng)送組合，因去掉了花池，小戶(hù)型房源實(shí)際得房率降到93%左右，與其他新房項(xiàng)目得房率相近。

??“目前開(kāi)發(fā)商從‘高杠桿’‘高周轉(zhuǎn)’轉(zhuǎn)向‘現(xiàn)金流為王’，寧可犧牲利潤(rùn)也要快速回款，價(jià)格戰(zhàn)是最直接的方式?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示。

??沖出重圍

??激烈的價(jià)格戰(zhàn)之下，通州熱銷(xiāo)樓盤(pán)憑借產(chǎn)品定位和地段優(yōu)勢(shì)沖出重圍。

??中鐵建花語(yǔ)璟云8月24日剛剛開(kāi)盤(pán)，均價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)可打9.9折。據(jù)開(kāi)發(fā)商方面的消息，開(kāi)盤(pán)推出113套房源，以其地處老城區(qū)、緊鄰地鐵、低密洋房等優(yōu)勢(shì)，當(dāng)天去化90套，去化率達(dá)80%。

??5公里外的位于通州區(qū)八里橋板塊的招商朝棠攬閱，項(xiàng)目均價(jià)也約在5.8萬(wàn)元/平方米，但滿(mǎn)足付款條件成交價(jià)能打9.5折，折扣力度更大。

??該項(xiàng)目定位低總價(jià)小三居，加之臨地鐵近朝陽(yáng)的位置優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售表現(xiàn)相對(duì)突出?？硕鸢駟物@示，招商朝棠攬閱榮登7月北京樓盤(pán)銷(xiāo)售面積排行榜榜首。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，該項(xiàng)目7月20日開(kāi)盤(pán)，截至8月25日網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)255套，網(wǎng)簽率約50%。其中，400萬(wàn)元的69平方米小戶(hù)型三居產(chǎn)品，目前已售罄。

??因69平方米小戶(hù)型熱銷(xiāo)，招商朝棠攬閱調(diào)整了項(xiàng)目的二期規(guī)劃，124平方米和101平方米的戶(hù)型被取消，改為110平方米四居，增加69平方米和89平方米戶(hù)型套數(shù)。二期規(guī)劃調(diào)整強(qiáng)化了項(xiàng)目產(chǎn)品定位，以承接大量剛性需求人群。

??合碩機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月通州區(qū)總成交數(shù)量為400套，招商朝棠攬閱網(wǎng)簽175套，占比接近半數(shù)。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，招商朝棠攬閱從區(qū)域位置、單總價(jià)和產(chǎn)品三方面來(lái)看綜合性?xún)r(jià)比較強(qiáng)，在當(dāng)下的通州區(qū)幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以實(shí)現(xiàn)了快速熱銷(xiāo)，帶動(dòng)區(qū)域成交量攀升。

??供地加碼

??在房地產(chǎn)新盤(pán)熱銷(xiāo)刺激下，通州區(qū)土地供應(yīng)也迎來(lái)一波小高潮。

??截至目前，通州區(qū)已成交3宗地塊，包括招商八里橋地塊（朝棠攬閱）溢價(jià)率超16%；中鐵建梨園地塊（花語(yǔ)璟云）溢價(jià)率22%；中建玖合副中心八子地塊（運(yùn)河玖院）則是以74.91億元高總價(jià)成交。

??因?yàn)楦敝行?、軌道交通以及大運(yùn)河等優(yōu)勢(shì)，使得開(kāi)發(fā)商在通州區(qū)拿地意愿高漲，土地拍賣(mài)溢價(jià)率隨之提高。近幾年，通州區(qū)供應(yīng)地塊相對(duì)較多，與2023年的總成交金額114.2億元相比，今年這3宗地塊總成交已達(dá)到109.7億元，即將超過(guò)2023年全年。

??根據(jù)2025年年初北京市推介通州區(qū)地塊數(shù)量來(lái)看，今年還有北京城市副中心03組團(tuán)優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目、北京城市副中心03組團(tuán)收儲(chǔ)項(xiàng)目、北京城市副中心0601街區(qū)通州西站項(xiàng)目3宗涉宅用地待供應(yīng)。接下來(lái)，如果3宗地塊悉數(shù)入市，今年通州區(qū)新房競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈。

??郭毅認(rèn)為，目前樓市需求亟待提振，樓市政策有助在短期內(nèi)拉動(dòng)需求，但長(zhǎng)周期持續(xù)回暖基礎(chǔ)仍不堅(jiān)實(shí)，當(dāng)下具體到區(qū)域板塊和房企來(lái)說(shuō)，只有打造領(lǐng)先市場(chǎng)的高品質(zhì)產(chǎn)品，制定適銷(xiāo)對(duì)路的合理價(jià)格，才能夠真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)破局。